Immobilien-AML nach der AMLR: Verkäufe, Vermietungen und Entwickler

Praxisleitfaden zu Immobilien-Scope: Verkäufe, Vermietungen ab 10.000 EUR Monatsmiete, beidseitige CDD, angenommenes Angebot, Reliance und Entwickler.

Operative Zusammenfassung

Immobilienverkäufe haben bei Vermittlung keine AMLR-Wertschwelle.Bei Vermietung zählt die monatliche Miete: mindestens 10.000 EUR je Immobilie oder Einzelvertrag.Eigener Bestand von Entwicklern bleibt Support-/Evidenzmodus, außer Vermittlung, Registrierung oder Verdacht greifen.

Immobilien-AML sollte der Transaktion folgen, nicht nur einer einzelnen Mandantenakte. Ist ein Verkauf oder eine qualifizierende Vermietung im Anwendungsbereich, muss die Kanzlei beide Seiten, Immobilie, Zahlung und Verifikationszeitpunkt verstehen.

Der operative Kern ist Timing: vom Lead zum angenommenen Angebot, dann durch ein CDD-Gate vor Geld- oder Eigentumsübertragung. Dort kommen Parteien, UBO, Sanktionen, Bargeldkontrolle und Reliance zusammen.

Projektentwickler brauchen eine ehrliche Abgrenzung. Eigener Bestand oder Off-plan-Verkauf ist nicht dasselbe wie Immobilienvermittlung, braucht aber dennoch saubere Evidenz für Notar, Bank, Sanktionen, DSGVO und Bargeldkontrollen.

Für wen dies gilt

Immobilienmakler, In-scope-Vermietungsvermittler, Notare und Immobilien-Transaktionssupport müssen zeigen können, wann das AMLR-Gate erreicht wurde und was geprüft wurde.

Käufer und Verkäufer
Vermieter und Mieter bei qualifizierender Vermietung
Gesellschaften, Vertreter und wirtschaftlich Berechtigte
Entwickler mit Maklertätigkeit, Vermittlungseinheit oder Verdacht

Rechts- und Aufsichtskontext

Die AMLR behandelt Immobilienvermittlung als verpflichtete Tätigkeit und macht beide Parteien zu Kunden, wenn die Transaktion im Scope ist. Verifikation kann nach angenommenem Angebot erfolgen, aber vor Geld- oder Eigentumsübertragung.

Bei Vermietungen ist die 10.000-EUR-Schwelle eine Monatsmiete. Kaution, Vorauszahlung, Nebenkosten oder Jahreswert können risikorelevant sein, ersetzen den Monatstest aber nicht.

Was die Kanzlei tatsächlich tun muss

Die Kanzlei dokumentiert den Scope, sammelt CDD je erforderlicher Seite, verifiziert Gesellschaften und UBOs, prüft Sanktionen und Signale, bewertet Mittelherkunft und blockiert die Übertragung, wenn das Gate nicht klar ist.

Angenommenes Angebot vor dem Transfer-Gate dokumentieren.
Jede erforderliche Parteirolle separat führen.
LEI und Vertreter erfassen, wo relevant.
Reliance mit Nachweis, Scope und Genehmigung dokumentieren.
Bei unmöglicher CDD nicht fortfahren oder beenden und STR ohne Tipping-off prüfen.

Wie guter Nachweis aussieht

Gute Evidenz zeigt Geschäftstyp, Immobilie, Mietberechnung, Parteien, Datum des angenommenen Angebots, CDD-Status, Bargeldkontrolle, Reliance, Blocker und finale Transferentscheidung.

Typische Feststellungen der Aufsicht

Immobiliendeals als einseitige Mandantenakte behandeln.
Kaution oder Jahreswert als Ersatz für den Monatsmiettest verwenden.
Übertragung vor Abschluss beider erforderlicher Seiten zulassen.
Reliance ohne Nachweis, Umfang und Genehmigung nutzen.
Eigenbestand von Entwicklern automatisch als AMLR-Vermittlung darstellen.

Praktische Checkliste

Verkauf, Vermietung oder Entwickler-Support klassifizieren.
Monatsmiete und ausgeschlossene Beträge trennen.
Angenommenes Angebot vor dem Gate erfassen.
CDD für Käufer/Verkäufer oder Vermieter/Mieter abschließen.
Gesellschaften, UBOs, LEI und Vertreter prüfen.
Reliance-Nachweis und Genehmigung anhängen.
Bei Bargeld, CDD-Fehler oder ungenehmigter Reliance blockieren.

Wie Sceau dies operativ macht

Erstellt eine echte Immobilienakte mit Partei-Lebenszyklen.
Nutzt den Monatsmiettest.
Zeigt Entwickler-Eigenbestand als Support-/Evidenzmodus.
Blockiert Übertragung bis das CDD-Gate klar ist.
Versiegelt Reliance, Bargeld und unmögliche CDD im Evidenz-Ledger.

Häufige Fragen

Haben Verkäufe eine Wertschwelle?

Nein. Bei Immobilienvermittlung hängt der Verkauf nicht von einem Mindestwert ab.

Macht eine hohe Kaution eine Vermietung in-scope?

Nein. Der Auslöser ist monatliche Miete von mindestens 10.000 EUR.

Sind Entwickler immer Verpflichtete?

Nicht nur, weil sie eigenen Bestand verkaufen. Vermittlung, Registrierung, Drittmaklerei oder Verdacht können die Analyse ändern.

Offizielle Quellen

Von Wissen zu Compliance

Lesen ist ein Anfang. Sceau macht aus diesen Pflichten einen Ablauf, der sich selbst ausführt und beweist.

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