Vastgoed-AML onder de AMLR: verkopen, verhuur en ontwikkelaars
Praktische gids voor vastgoedscope onder de AMLR: verkopen, verhuur vanaf 10.000 EUR per maand, CDD aan beide kanten, aanvaard bod, reliance en ontwikkelaars.
Operationele samenvatting
Vastgoedverkopen hebben geen AMLR-waardedrempel voor bemiddeling.Bij verhuur telt de maandelijkse huur: minstens 10.000 EUR per pand of overeenkomst.Eigen voorraad van ontwikkelaars staat in support-/bewijsmodus tenzij bemiddeling, registratie of verdenking speelt.Vastgoed-AML moet de transactie volgen, niet alleen één cliëntrecord. Is een verkoop of kwalificerende verhuur in scope, dan moet het kantoor beide kanten, het pand, de betaling en het verificatiemoment begrijpen.
De operationele kern is timing: van lead naar aanvaard bod, daarna door een CDD-gate vóór geld of eigendom wordt overgedragen. Daar komen koper/verkoper of verhuurder/huurder, UBO, sancties, cash en reliance samen.
Voor projectontwikkelaars is nuance nodig. Eigen voorraad of verkoop op plan is niet hetzelfde als vastgoedbemiddeling, maar vraagt wel een nette bewijsdoorgifte voor notaris, bank, sancties, GDPR en cashcontrole.
Voor wie dit geldt
Vastgoedmakelaars, verhuurbemiddelaars in scope, notarissen en kantoren rond vastgoedtransacties moeten kunnen aantonen wanneer de AMLR-gate bereikt werd en wat gecontroleerd is.
- Koper en verkoper
- Verhuurder en huurder bij kwalificerende verhuur
- Vennootschappen, vertegenwoordigers en UBO's
- Ontwikkelaars met makelarij, bemiddelingstak of verdenking
Juridische en toezichtcontext
De AMLR behandelt vastgoedbemiddeling als een gereguleerde activiteit en ziet beide partijen als klanten wanneer de transactie in scope is. Verificatie mag na het aanvaarde bod, maar vóór overdracht van geld of eigendom.
Voor verhuur is de drempel van 10.000 EUR een maandelijkse huurtest. Waarborg, voorschot, kosten of jaarwaarde kunnen risicorelevant zijn, maar vervangen die maandtest niet.
Wat het kantoor moet doen
Het kantoor legt de scope vast, verzamelt CDD voor elke vereiste kant, verifieert vennootschappen en UBO's, screent sancties en signalen, bekijkt herkomst van middelen en blokkeert overdracht als de gate niet klaar is.
- Registreer het aanvaarde bod vóór de overdrachtsgate.
- Volg elke vereiste partijrol apart op.
- Leg LEI en vertegenwoordigers vast waar relevant.
- Documenteer reliance met bewijs, scope en goedkeuring.
- Kan CDD niet rond, onthoud of beëindig en overweeg STR-escalatie zonder tipping-off.
Hoe goed bewijs eruitziet
Goed bewijs toont dealtype, pand, huurtest, partijen, datum aanvaard bod, CDD-status, cashcontrole, reliance, blockers en uiteindelijke overdrachtsbeslissing.
Veelgemaakte fouten die toezichthouders vinden
- Een vastgoeddeal als eenzijdig cliëntdossier behandelen.
- Waarborg of jaarwaarde gebruiken als vervanging van de maandelijkse huurtest.
- Overdracht toestaan vóór alle vereiste partijen compleet zijn.
- Reliance gebruiken zonder bewijs, scope en goedkeuring.
- Eigen voorraad van ontwikkelaars automatisch als AMLR-bemiddeling verkopen.
Praktische checklist
- Classificeer verkoop, verhuur of ontwikkelaarssupport.
- Scheid maandhuur en uitgesloten bedragen.
- Registreer het aanvaarde bod vóór de gate.
- Rond CDD van koper/verkoper of verhuurder/huurder af.
- Verifieer vennootschappen, UBO's, LEI en vertegenwoordigers.
- Voeg reliance-bewijs en goedkeuring toe.
- Blokkeer bij cash, CDD-falen of niet-goedgekeurde reliance.
- Maakt een echte vastgoedtransactie met partijlevenscycli.
- Past de maandelijkse huurtest toe.
- Toont ontwikkelaarseigen voorraad als support/bewijsmodus.
- Blokkeert overdracht tot de CDD-gate klaar is.
- Verzegelt reliance, cash en CDD-onmogelijkheid in het bewijsledger.
Veelgestelde vragen
Hebben verkopen een waardedrempel?
Nee. Bij vastgoedbemiddeling is de verkoop niet afhankelijk van een minimumwaarde.
Brengt een grote waarborg verhuur in scope?
Nee. De trigger is maandelijkse huur van minstens 10.000 EUR.
Zijn ontwikkelaars altijd verplicht?
Niet enkel omdat ze eigen voorraad verkopen. Bemiddeling, registratie, derde-partijmakelarij of verdenking kan de analyse wijzigen.
Officiële referenties
Van kennis naar compliance
Lezen is een begin. Sceau maakt van deze verplichtingen een werkstroom die zichzelf uitvoert en bewijst.
Boek een demo