LBC immobilière sous l'AMLR : ventes, locations et promoteurs

La LBC immobilière doit suivre la transaction, pas seulement un dossier client isolé. Quand une vente ou une location qualifiée entre dans le champ, l'office doit comprendre les deux côtés, le bien, le paiement et le moment de la vérification.

Le point opérationnel clé est le timing : le dossier passe du lead à l'offre acceptée, puis par une porte CDD avant transfert des fonds ou du bien. C'est là que CDD, UBO, sanctions, cash et reliance se rejoignent.

Les promoteurs exigent une nuance. Vendre son propre stock ou un projet sur plan n'est pas la même chose qu'agir comme intermédiaire immobilier, mais il faut quand même un relais de preuve propre pour notaire, banque, sanctions, RGPD et cash.

À qui cela s'applique

Agents immobiliers, intermédiaires de location dans le champ, notaires et offices qui soutiennent des transactions immobilières doivent prouver quand la porte AMLR a été atteinte et ce qui a été contrôlé.

• Acheteur et vendeur
• Bailleur et locataire pour les locations qualifiées
• Sociétés, représentants et bénéficiaires effectifs
• Promoteurs avec courtage, branche d'intermédiation ou suspicion

Contexte légal et de supervision

L'AMLR traite l'intermédiation immobilière comme une activité assujettie et considère les deux parties comme clients lorsque la transaction est dans le champ. La vérification peut intervenir après l'offre acceptée, mais avant transfert des fonds ou du bien.

Pour les locations, le seuil de 10 000 EUR est un seuil de loyer mensuel. Garantie, avance, charges ou valeur annuelle peuvent éclairer le risque, mais ne remplacent pas le test mensuel.

Ce que l'office doit faire

L'office doit consigner le périmètre, collecter la CDD de chaque côté requis, vérifier sociétés et UBO, contrôler sanctions et signaux PEP/presse, revoir les fonds et bloquer le transfert si la porte n'est pas claire.

• Consigner l'offre acceptée avant la porte de transfert.
• Suivre séparément chaque rôle requis.
• Capturer le LEI et les représentants lorsqu'ils existent.
• Documenter toute reliance avec preuve, portée et approbation.
• En cas d'impossibilité de CDD, s'abstenir ou terminer et envisager une escalade STR sans tipping-off.

À quoi ressemble une bonne preuve

La preuve montre type de transaction, bien, calcul du loyer, parties, date d'offre acceptée, état CDD, cash, reliance, bloqueurs et décision finale de transfert.

Erreurs fréquentes relevées par les autorités

• Traiter un deal immobilier comme un dossier client à un seul côté.
• Utiliser garantie ou valeur annuelle pour remplacer le test du loyer mensuel.
• Laisser transférer fonds ou bien avant que les deux côtés requis soient complets.
• S'appuyer sur un autre assujetti sans preuve, portée et approbation.
• Présenter le stock propre d'un promoteur comme automatiquement de l'intermédiation AMLR.

Checklist pratique

• Qualifier vente, location ou dossier support promoteur.
• Séparer loyer mensuel et montants exclus.
• Consigner l'offre acceptée avant la porte de transfert.
• Compléter CDD acheteur/vendeur ou bailleur/locataire.
• Vérifier sociétés, UBO, LEI et représentants.
• Joindre preuve et approbation de reliance.
• Bloquer en cas de cash, CDD impossible ou reliance non approuvée.

Questions fréquentes

Références officielles

• EUR-Lex — Regulation (EU) 2024/1624
• EUR-Lex — AML package summary and application dates